分析師稱(chēng)樓市剛性需求透支過(guò)度 信貸政策需重新定調

　　摘要：顯然，在決定樓市走勢的供、求兩大基本因素上，對市場(chǎng)需求量的過(guò)度透支遠遠超過(guò)新增供應量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1058.01億元，比去年同期增長(cháng)6.1%，增幅比上月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，比1-7月提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京等一些城市喊“房荒”，即有人站出來(lái)說(shuō)“房?jì)r(jià)難以下跌”。但是，當市場(chǎng)需求的透支有甚于房源的消化時(shí)，結論卻是不同的，在上海等不少城市，這種情況似乎更接近于現實(shí)。

　　10月26日，上海市統計局公布的“前三季度本市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況”統計報告顯示，商品住宅施工面積、新開(kāi)工面積繼續下降，較同期降幅分別為3.5%和下降6.2%，但降幅分別較前8個(gè)月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。但是，前三季度，商品住宅銷(xiāo)售面積2230萬(wàn)平方米，同比暴增49.5%。

　　顯然，在決定樓市走勢的供、求兩大基本因素上，對市場(chǎng)需求量的過(guò)度透支遠遠超過(guò)新增供應量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1058.01億元，比去年同期增長(cháng)6.1%，增幅比上月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，比1-7月提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這種“新增供應量微幅下跌、需求消化量暴增、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續回升”的局面，已是目前國內大部分城市樓市的共同特征。各級地方政府在樓市優(yōu)惠政策年底節點(diǎn)，面臨著(zhù)對市場(chǎng)調控平衡能力的考驗。

　　“內虛不旺，房地產(chǎn)7折利率優(yōu)惠政策仍需延續。”于是，克而瑞(中國)研究中心此時(shí)發(fā)布專(zhuān)題報告呼吁，急速收縮信貸政策，將會(huì )打擊脆弱的市場(chǎng)需求。

　　易居中國分析師薛建雄坦言，現在出手購買(mǎi)的基本上是以投資目的為主了，剛需能消化的今年消化得差不多了，沒(méi)消化的在目前高房?jì)r(jià)下都有一定難度，市場(chǎng)只要一冷，成交將瞬間消失。

　　“零成交”怪象？

　　一直以來(lái)，樓市的“怪現象”往往在市場(chǎng)處于變盤(pán)的節點(diǎn)冒出來(lái)，就如當年大規模退房在房?jì)r(jià)從高點(diǎn)跌落的時(shí)候出現。

　　“零成交”現象近期突然在上海等一些城市出現。

　　上海佑威·樓市通數據顯示，9月共有80個(gè)項目取得銷(xiāo)售許可證，其中19個(gè)樓盤(pán)在10月上半月中零成交，大部分位于郊區的金山、松江等區域。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報，零成交樓盤(pán)，其中較大部分屬于項目尾盤(pán)的情況，但也有不少項目延遲推盤(pán)，個(gè)別項目確實(shí)是賣(mài)不動(dòng)。

　　就在上海等許多城市新開(kāi)樓盤(pán)依然“一房難求”的時(shí)候，零成交樓盤(pán)的悄然出現，成為市場(chǎng)中的另類(lèi)，但也暗示著(zhù)一些變化。“其中的上海金山‘鄉間藝墅’項目，可能就是開(kāi)盤(pán)了，但是銷(xiāo)售不好。”陸騎麟列舉了其中一個(gè)零成交樓盤(pán)。

　　這個(gè)金山零成交項目處在一個(gè)怎樣的市場(chǎng)？上海華燕市場(chǎng)研究中心的數據顯示，第三季度金山房?jì)r(jià)漲幅居上海全市各區縣之首，成交均價(jià)為7440元/平方米，環(huán)比上季度暴漲47%。

　　據本報了解，在金山區房?jì)r(jià)暴漲的背后，則是今年該區投資比例出現大幅度增長(cháng)。此前有媒體披露的金山區房地局一份統計數據顯示：2004年-2008年，在金山地區購房的本地自住客一直穩定在85%以上，但今年上半年，這一數字已經(jīng)降到64%。

　　而本報記者從多家二手房中介公司了解到，投資客已開(kāi)始在金山高點(diǎn)拋售。當地購買(mǎi)力則難以支撐目前的過(guò)高房?jì)r(jià)，在此背景下，該區新上市樓盤(pán)中突然出現賣(mài)不動(dòng)而零成交的樓盤(pán)，就并不奇怪了。

　　正如薛建雄所言，從上海金山區到今年被過(guò)度刺激拉高的整個(gè)樓市，以目前的狀況，一旦投資需求萎縮，整個(gè)市場(chǎng)可能突然面臨購買(mǎi)力消失的危險局面。而這種危機出現的主要原因就在于剛需被過(guò)度透支。

　　被過(guò)度透支的剛需

　　截至10月28日記者截稿，上海官方網(wǎng)站顯示，全市一手普通住宅可售房源為17518套共計157.13萬(wàn)平方米。

　　很多人沒(méi)有想到，就在國慶后樓市成交量節節敗退的時(shí)候，10月23日，上海單日商品住宅成交達到1589套，創(chuàng )下2009年以來(lái)單日成交新高。10月19日—10月25日，上海商品住宅成交(包含動(dòng)遷及配套商品房)成交高達7080套合計73萬(wàn)平方米，較前一周增加17.8%。

　　若以上一周的全市成交量估算，目前上海存量可售一手住宅已經(jīng)不夠一個(gè)月銷(xiāo)售，這是今年大多數時(shí)候人們看待樓市的角度，但若從樓市需求透支的角度去看市場(chǎng)走勢，要擔心的其實(shí)不是“房荒”，而是“買(mǎi)房者荒”。

　　多項權威數據顯示，目前正處于市場(chǎng)需求被透支的高點(diǎn)。

　　上海銀監局前日發(fā)布的三季度房地產(chǎn)信貸運行報告顯示，截至9月末，上海全市中外資銀行房地產(chǎn)貸款余額首次突破7000億元大關(guān)，達7134.1億元，比年初增加1175.8億元。增長(cháng)的主力來(lái)自于購房貸款(包括個(gè)人、單位所購商業(yè)用房及住房)，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。1-3月，購房貸款增量?jì)H占所有房地產(chǎn)貸款增量的18%，1-6月這一比例升至50%，1-9月進(jìn)一步升至65%。其中，個(gè)人住房貸款第三季度新增454.6億元，創(chuàng )下單季最高紀錄。

　　上海銀監局指出，個(gè)人房貸迅猛增長(cháng)出現新特點(diǎn)，一是新建住房貸款增量占比上升，二是“兩外人士”(外地人和外國人)住房貸款增量占比上升，1-9月高達36%。眾所周知，新房、兩外人士，恰恰是樓市投資需求最集中的。

　　上海市統計局10月26日的最新報告指出，前三季度，上海商品房銷(xiāo)售面積2478.50萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)45.5%，增幅高出1-8月2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷(xiāo)售面積2230萬(wàn)平方米，增長(cháng)49.5%，增幅高出0.4個(gè)百分點(diǎn)。與不足5%降幅的新增供應量相比，接近50%的需求消耗增幅更加觸目。

　　政府調控面臨考驗

　　9月末，上海房地產(chǎn)不良貸款余額為62.4億元，較6月末約增加9.2億元；不良率也從6月末的0.81%升至0.87%。

　　誰(shuí)也不愿意去預測，當需求量迅速萎縮、交易量快速回落、房?jì)r(jià)下行出現時(shí)，已沖高的巨量房貸余額面臨的不良率風(fēng)險，意味著(zhù)什么。

　　“現在面臨著(zhù)政策節點(diǎn)，主要就是執行近一年的寬松信貸政策和樓市優(yōu)惠政策，需要重新定調。”薛建雄坦言，政策環(huán)境的變化，可能在瞬間令市場(chǎng)產(chǎn)生方向性調整。

　　除各地方政府去年出臺的樓市優(yōu)惠政策外，2008年10月22日中央政府部門(mén)出臺的以鼓勵住房消費為目的的全國性救市政策之重頭戲——“7折利率優(yōu)惠政策”，執行期限即將于年底到期，才是左右樓市方向最關(guān)鍵因素之一。7月份以來(lái)二套房貸款政策力度亦有所加強，市場(chǎng)紛紛產(chǎn)生政府要調控房地產(chǎn)業(yè)，打壓房?jì)r(jià)的猜想。由此，市場(chǎng)對于信貸優(yōu)惠政策即將取消的預期大增。

　　“我們認為年內宏觀(guān)經(jīng)濟政策有望保持平穩，貨幣政策環(huán)境依然寬松，目前取消信貸優(yōu)惠政策的可能性不大，首次置業(yè)及改善性購房將繼續得到支持。”克而瑞(中國)研究中心近期報告明確表示，“信貸政策收緊不會(huì )一刀切，有可能會(huì )分步驟地逐步實(shí)施。對于首次置業(yè)和改善性需求將維持7折利率優(yōu)惠以鼓勵消費，而對于投資性需求則在首付成數和貸款利率方面予以逐步的限制和收緊。”

　　但是，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)顯然不這么樂(lè )觀(guān)，“趕末班車(chē)”的情況屢見(jiàn)不鮮，以北京、上海等城市為代表，不少樓盤(pán)趕年底前開(kāi)盤(pán)、優(yōu)惠促銷(xiāo)。

　　目前，大部分市場(chǎng)需求紛紛開(kāi)始出現觀(guān)望。最終，是駭人聽(tīng)聞的“房荒”導致價(jià)格上行還是被忽略的剛需過(guò)度透支導致市場(chǎng)調整，考驗的關(guān)鍵就在于從整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟出發(fā)，政府作出的調控決策，這是個(gè)難題。