資金為王 上市房企與國企主導樓市

　　摘要：“地王”迭出的2007年，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的洗牌，行業(yè)集中度明顯提高，中國前四大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額由2006年的4.6%上升至2008年的7.7%。此次同樣由“地王”引發(fā)的洗牌之戰會(huì )將行業(yè)引向何方？

　　“因金融危機而啟動(dòng)的一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌沒(méi)有進(jìn)行到底，就被四萬(wàn)億經(jīng)濟刺激計劃帶動(dòng)起來(lái)。但中國房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌并沒(méi)有結束，新的洗牌動(dòng)力來(lái)自于哪里？來(lái)自于地價(jià)快速上漲和地王頻出。”近日，在“對話(huà)天津空港(2009年秋季)區域論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松直言。

　　“地王”迭出的2007年，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的洗牌，行業(yè)集中度明顯提高，中國前四大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額由2006年的4.6%上升至2008年的7.7%。此次同樣由“地王”引發(fā)的洗牌之戰會(huì )將行業(yè)引向何方？

　　“地王熱”未退

　　進(jìn)入10月，土地市場(chǎng)并沒(méi)有退溫跡象。

　　10月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，在10月10日和20日兩天，公司再收杭州、南京、廣州琶洲村改造以及佛山市東平新城共四幅土地，總成本價(jià)約為93.31億元。9月份，保利地產(chǎn)已揮金90多億用以增持土地。兩月接近200億元，數字可謂驚人。

　　統計數據顯示，今年9月份，房企拿地王的力度明顯比2007年要大，2007年9月份全國的地王不超過(guò)30個(gè)，但9月僅在監控范圍內的就有50個(gè)，成交總價(jià)達800億元左右。

　　中國指數研究院報告稱(chēng)，上個(gè)月，10重點(diǎn)城市中，一線(xiàn)城市地塊溢價(jià)水平明顯高于二線(xiàn)城市。上海、北京溢價(jià)水平超過(guò)100%，上海更是高達125%。南京9月的溢價(jià)水平72%，為二線(xiàn)城市中最高。

　　“地王”已成為土地市場(chǎng)中的“經(jīng)常事件”。

　　資金主導

　　追根溯源，持續“地王熱”的背后定有資金量的強大支持。

　　來(lái)自國家統計局的最新數據，今年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38991億元，同比增長(cháng)38.8%。其中，國內貸款8190億元，增長(cháng)47.2%；企業(yè)自籌資金12787億元，增長(cháng)14.5%；其他資金17654億元，增長(cháng)62.4%。

　　記者也注意到，在其他資金中，定金及預收款10269億元，增長(cháng)52.0%；個(gè)人按揭貸款5345億元，增長(cháng)107.7%。今年二季度以來(lái)，樓市火爆的行情也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了源源的資金流。今年前三季度，全國商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)44.8%。商品房銷(xiāo)售額27532億元，同比增長(cháng)73.4%。

　　當然，房地產(chǎn)的融資平臺也少不了資本市場(chǎng)。

　　“相對于五年前這種單一的依賴(lài)銀行體系的系統，房地產(chǎn)公司的融資多樣化的渠道正在被打開(kāi)，現在融資可以通過(guò)股權、二次發(fā)行、債券。”中國證券市場(chǎng)研究中心總干事王波明日前稱(chēng)，三季度以來(lái)，一批房地產(chǎn)公司相繼推出公司債，規模達百億以上。“萬(wàn)科、保利、招商、金地”四大房企業(yè)近期已經(jīng)完成或者即將實(shí)施的再融資規模就超過(guò)280億元。

　　王波明預計，今年房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資額或將達到500億美元以上。

　　上市房企與國企雙主導

　　資金的力量是巨大的。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，資金不僅締造了“地王”，同樣，也加速了行業(yè)格局調整。

　　“從原來(lái)的低準入門(mén)檻，轉向因為地價(jià)推動(dòng)下的高門(mén)檻、高資金要求，并推動(dòng)中國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度提高。”巴曙松指出。

　　克而瑞(中國)、中國房地產(chǎn)測評中心最新公布的數據顯示，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。按目前的銷(xiāo)售速度，個(gè)別房企土地儲備量夠其銷(xiāo)售10多年。

　　與2007年相比，此輪房地產(chǎn)格局重塑一個(gè)重大的變數就是，從2007年上市公司唱“獨角戲”演變成由上市公司和國企同臺的“二人轉”了，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè )地產(chǎn)、合生創(chuàng )展、世茂房地產(chǎn)、綠城集團、中國海外發(fā)展、華潤置地等，是這場(chǎng)精彩“二人轉”的主角。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹指出：“拿地門(mén)檻越來(lái)越高了。如果不是一個(gè)上市的公司或者實(shí)力雄厚的國有企業(yè)，沒(méi)有很好的融資途徑，要一下拿出40個(gè)億50個(gè)億，確實(shí)是非常困難。”

　　“在本次金融危機中，政府采取寬松的貨幣政策來(lái)刺激經(jīng)濟，4萬(wàn)億的財政款，中央資金大多都流入了央企和國企，面對實(shí)體經(jīng)濟的產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)項目顯然是一種更好的投資渠道。”華高萊期市場(chǎng)研究部門(mén)相關(guān)負責人表示，這使得國企在此輪“地王熱”中的叫價(jià)能力超出了行業(yè)和公眾的判斷力。“而國企與政府密切的關(guān)系使得他們的行為多少帶著(zhù)未來(lái)政策的導向和訊息。而對于一個(gè)當時(shí)處于弱市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有什么比政策更重要。”這或是國企受命于“地王”的更深層次原因。