土地市場(chǎng)沒(méi)有驟然升溫 今年地價(jià)將基本保持平穩

　　摘要：國土資源部中國土地勘測規劃院的地價(jià)動(dòng)態(tài)監測表明，全國一季度商業(yè)、居住、工業(yè)各類(lèi)用途地價(jià)與2008年底水平相比全面下降；二季度，預計全國105個(gè)監測城市中，地價(jià)同比仍在下降和基本保持不變的還會(huì )占大多數，上半年地價(jià)水平不會(huì )高過(guò)去年同期，上漲幅度較大的現象僅在個(gè)別城市發(fā)生。

　　這一段時(shí)間，富力10.22億元北京購地，綠地12億元刷新上海今年土地最高出讓價(jià)……表面看，地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又“繁榮”起來(lái)了，有人稱(chēng)土地市場(chǎng)驟然升溫，“圈地運動(dòng)”再起。這些消息讓那些期盼“我想有個(gè)家”的購房者神經(jīng)再一次緊張起來(lái)。那么上半年土地市場(chǎng)到底怎么樣？全年地價(jià)走勢如何？地價(jià)上漲會(huì )不會(huì )推升房?jì)r(jià)？

　　部分地區地價(jià)有所上升，但幅度不大，“天價(jià)地”只是極個(gè)別現象，土地市場(chǎng)沒(méi)有驟然升溫

　　國土資源部中國土地勘測規劃院的地價(jià)動(dòng)態(tài)監測表明，全國一季度商業(yè)、居住、工業(yè)各類(lèi)用途地價(jià)與2008年底水平相比全面下降；二季度，預計全國105個(gè)監測城市中，地價(jià)同比仍在下降和基本保持不變的還會(huì )占大多數，上半年地價(jià)水平不會(huì )高過(guò)去年同期，上漲幅度較大的現象僅在個(gè)別城市發(fā)生。

　　“從目前的監測數據看，土地市場(chǎng)沒(méi)有驟然升溫，更沒(méi)有出現有些媒體所言‘搶購潮’，近期出現的‘天價(jià)地’只是個(gè)別現象。”國土資源部中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松說(shuō)。她分析，當前，地價(jià)確實(shí)有心理標桿作用，這些“極個(gè)別”成了一些開(kāi)發(fā)商和個(gè)別媒體炒作的對象，企圖通過(guò)制造“天價(jià)地”現象，誤導輿論，影響社會(huì )預期，抬高房?jì)r(jià)。但從理性上講，地價(jià)不會(huì )有突發(fā)性波動(dòng)。作為個(gè)案出現的“天價(jià)地”并不代表土地價(jià)格的整體上漲，更不能推動(dòng)房?jì)r(jià)的飆升。

　　就一些地區土地價(jià)格升高的現象，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(cháng)、土地規劃研究中心主任嚴金明教授分析說(shuō)，這首先和我國當前的經(jīng)濟形勢企穩回升有關(guān)，再者由于一些房地產(chǎn)降價(jià)促銷(xiāo)，回籠了一些資金，開(kāi)發(fā)商們紛紛謹慎增加“土地儲備”以滿(mǎn)足未來(lái)的發(fā)展。另外，在地價(jià)上升較快的地區，有一部分是由于城市中心區的地價(jià)較高帶動(dòng)了該地區平均地價(jià)水平的上升。

　　市場(chǎng)土地存量充足，今年地價(jià)將基本保持平穩。到2020年，解決居民住房預留了足夠的土地指標

　　“近幾年，已供出的住宅用地，按照平均容積率計，可建房屋面積大于同期住宅的竣工面積和銷(xiāo)售面積，市場(chǎng)上根本就不缺地。按照《城市用地分類(lèi)與規劃用地標準》確定的人均居住面積和《全國土地利用總體規劃綱要（2006—2020）》確定的新增建設用地指標，以及目前房地產(chǎn)用地的結構比例測算，在確保18億畝耕地紅線(xiàn)的情況下，所預留的民生用地完全能滿(mǎn)足新增人口住房需求。在當前國家‘保增長(cháng)、擴內需’的宏觀(guān)大背景下，民生用地的保障被提高到重要位置，國土部門(mén)明確要求要加大保障房供地力度。”趙松說(shuō)。

　　“不管中國的土地多么緊缺，居民正常的住房用地需求都會(huì )得到保障。”國土資源部副部長(cháng)鹿心社表示，他說(shuō)我國在土地利用總體規劃對各類(lèi)用地安排的時(shí)候，既把18億畝耕地紅線(xiàn)保住，同時(shí)為發(fā)展建設、特別是住房用地留下了足夠的空間。

　　有人認為，當前房?jì)r(jià)的上升與當前的國家嚴守18億畝紅線(xiàn)，從而造成土地供應偏緊，地價(jià)偏高有關(guān)。對此國土資源部做了系統調查。在東部、中部、西部等不同地區，調查了620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，結果表明，目前我國地價(jià)占房?jì)r(jià)15%—30%，平均是23.2%，而且多年基本維持在這一水平。“這說(shuō)明，一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所宣傳的地價(jià)推高了房?jì)r(jià)沒(méi)有根據，上述數據反映了地價(jià)占房?jì)r(jià)的成本比例，從中可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤還是較高的，房?jì)r(jià)完全有下降的空間。”趙松說(shuō)。

　　房地產(chǎn)業(yè)調整遠未到位，政府部門(mén)要加大土地供應量，打擊囤地和各種投機行為，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫累積

　　“目前，市場(chǎng)土地存量充足，關(guān)鍵是要把這些供出去的土地及時(shí)形成房屋的供應量。有些開(kāi)發(fā)商以種種理由拿著(zhù)土地并沒(méi)有開(kāi)發(fā)，從長(cháng)遠看，由于土地的稀缺性，地價(jià)會(huì )逐步升高，自然就轉化為開(kāi)發(fā)商的利潤了。政府部門(mén)要加大力度打擊囤積土地行為，嚴格按照兩年不開(kāi)發(fā)就收回的規章辦事。”趙松說(shuō)。

　　嚴金明認為，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復有一定拉動(dòng)作用，但如果住房市場(chǎng)投機氣氛過(guò)于濃厚，這一促進(jìn)因素將轉變成重大阻力。他說(shuō)，上世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開(kāi)發(fā)商囤積了大量土地，過(guò)分把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開(kāi)發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點(diǎn)等待升值，這樣供應出去的土地就在開(kāi)發(fā)商手中來(lái)回炒作升值，形不成商品房供應量，導致土地的實(shí)際有效供給減少，進(jìn)而推高房?jì)r(jià)，風(fēng)險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟。“目前，我國已經(jīng)出現這種囤地、炒地的現象，反思日本的教訓，我們要及時(shí)有效進(jìn)行調控，充分發(fā)揮土地作為一種生產(chǎn)要素的作用，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，改善民生住房需求，防止房地產(chǎn)泡沫對實(shí)體經(jīng)濟的傷害，防止經(jīng)濟大的起落，保持經(jīng)濟的平穩增長(cháng)。對不按政策辦事，縱容開(kāi)發(fā)商囤地的地方政府也要嚴厲問(wèn)責。”

　　“房地產(chǎn)是民生領(lǐng)域的重要組成部分，不適宜炒作。”趙松說(shuō)。支柱產(chǎn)業(yè)也好，先導行業(yè)也好，不論怎么定位，首先不能忽視的是，它與公共資源的利用、與廣大民眾的生存、與社會(huì )的和諧穩定密切相關(guān)。因此，對房屋這一既是商品又是民生保障的特定產(chǎn)品，政府應當切實(shí)發(fā)揮調控和監管作用，一方面，在節約集約用地的原則下，調控土地供應總量和結構，保障民生用地，另一方面對投機性需求進(jìn)行抑制，對開(kāi)發(fā)商違規囤地、捂盤(pán)銷(xiāo)售，假按揭等行為加大打擊、管理力度，維護一個(gè)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。