調查顯示：我國地價(jià)的決定性因素是市場(chǎng)供求關(guān)系

　　摘要：值得注意的是，由于土地從購買(mǎi)到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，一般有２至３年時(shí)間，期間房?jì)r(jià)會(huì )隨經(jīng)濟周期而變化調整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數千萬(wàn)元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣(mài)后的土地閑置監管問(wèn)題值得高度關(guān)注。

　　國土資源部開(kāi)展的房地產(chǎn)項目用地地價(jià)專(zhuān)項調查結果顯示，從我國土地市場(chǎng)實(shí)踐看，最終影響地價(jià)的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系。

　　記者２６日從國土資源部獲悉，由中國土地勘測規劃院、國土資源部土地利用管理司從今年５月底開(kāi)始進(jìn)行的這項調查，范圍為全國１０５個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監測城市，調查方式為城市內分區域隨機抽樣，對象主要是２００６年以來(lái)取得土地且已進(jìn)入銷(xiāo)售階段的商品房開(kāi)發(fā)項目，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍的城市選取了少量２００４年、２００５年取得土地的案例。此次測算案例統一為以招拍掛方式、“凈地”形式公開(kāi)出讓的商品房用地。在６２０個(gè)有效案例中，銷(xiāo)售房?jì)r(jià)最高為４５０００元／平方米，最低為１１３０元／平方米；地價(jià)占房?jì)r(jià)最低比例為５．３％，最高為５８．６％。大多數案例的地價(jià)房?jì)r(jià)比在１５％至３０％之間。全部案例平均為２３．２％，其在３０％以下的約占７８％。按案例所處地域劃分，東部地區案例３１６個(gè)，地價(jià)房?jì)r(jià)比平均為２７％；中部地區案例１５８個(gè)，地價(jià)房?jì)r(jià)比平均為２１％；西部地區案例１４６個(gè)，地價(jià)房?jì)r(jià)比平均為１８％。

　　國土資源部專(zhuān)項調查結果認為，從我國土地市場(chǎng)實(shí)踐看，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系，而土地需求直接受開(kāi)發(fā)企業(yè)對未來(lái)房?jì)r(jià)預期的影響。在招拍掛出讓國有土地時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)之間不同的報價(jià)主要基于各自對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期以及期望實(shí)現的利潤，預期房?jì)r(jià)扣除建安成本和利潤后即為開(kāi)發(fā)企業(yè)報價(jià)。預期普遍向好則競價(jià)激烈、“價(jià)高者得”，反之則底價(jià)成交甚至流拍、流標頻現。除預期因素外，近幾年部分城市出現個(gè)別樓面地價(jià)高于周邊房?jì)r(jià)即所謂“天價(jià)地”現象，與土地自身區位、其他行業(yè)資金進(jìn)入以及企業(yè)上市融資、資本運營(yíng)等多種因素也密切相關(guān)，其中“地段越好、房子越好賣(mài)”的規律導致開(kāi)發(fā)企業(yè)間競爭激烈。

　　此次調查房?jì)r(jià)為商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)樓面地價(jià)。土地取得時(shí)間為取得國有土地使用權證時(shí)間。值得注意的是，由于土地從購買(mǎi)到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，一般有２至３年時(shí)間，期間房?jì)r(jià)會(huì )隨經(jīng)濟周期而變化調整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數千萬(wàn)元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣(mài)后的土地閑置監管問(wèn)題值得高度關(guān)注。