千億險資開(kāi)閘 難撼商業(yè)地產(chǎn)格局

　　摘要：按照中金公司的預測報告，從國際經(jīng)驗以及中國保險資金股票類(lèi)權益投資比例的上限來(lái)看，預計保險資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計保險資金入市將帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

　　“創(chuàng )業(yè)板我們會(huì )關(guān)注，但我們更期待投資不動(dòng)產(chǎn)。”近日，一家大型保險資產(chǎn)管理公司人士向時(shí)代周報記者如此直言。

　　今年10月正式實(shí)施的新《保險法》讓保險企業(yè)終于拿到了投資不動(dòng)產(chǎn)的通行證，只要再加上一道“簽注”—保監會(huì )《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》)后，上千億保險資金將合法涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。但27日中國保監會(huì )副主席李克穆在金麒麟論壇表示，《管理辦法》出臺時(shí)間未定。

　　按照中金公司的預測報告，從國際經(jīng)驗以及中國保險資金股票類(lèi)權益投資比例的上限來(lái)看，預計保險資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計保險資金入市將帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

　　這近2000億元資金在通脹預期加強之際進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，是否將會(huì )掀起一場(chǎng)波瀾？

　　平安潛水商業(yè)地產(chǎn)

　　作為保險公司里潛水商業(yè)地產(chǎn)最深的險企，中國平安無(wú)疑是體會(huì )最深的。

　　2009年8月6日，平安信托董事長(cháng)兼CEO童愷與金地集團總裁張華綱握手，簽署了一項框架協(xié)議，平安信托將針對具體項目設計股權信托計劃，和金地集團共同投資優(yōu)質(zhì)住宅項目和城市綜合體項目。

　　不久，平安信托又與綠城集團及四川藍光集團簽署了類(lèi)似的協(xié)議。在短短一個(gè)月的時(shí)間里，平安集團就通過(guò)旗下的平安信托將250億元的大單砸向房地產(chǎn)市場(chǎng)。此舉措被業(yè)內人士認為，是在為平安旗下的保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)建立更為通暢的渠道。

　　事實(shí)上，用某保險公司內部人士的話(huà)說(shuō)，“保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)已不是什么新鮮事，缺的只是一個(gè)正式合法的說(shuō)法”。

　　去年5月，中國平安曾投資18億元在成都建設酒店、寫(xiě)字樓等綜合性物業(yè)，被看作保監會(huì )放行險資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的信號。

　　2007年11月，中國平安以16.57億元投得深圳福田中心區的一塊地，欲建成高達百層的摩天大樓—平安國際金融中心。據平安保險內部員工介紹，“部分出租是肯定的，但平安自用率按要求需達60%以上”。

　　據時(shí)代周報記者了解，除了摩天大樓，平安以自住和通過(guò)平安信托與其他地產(chǎn)商合作項目的名義，在北京、上海、深圳等地擁有了總計超過(guò)百億元的商業(yè)地產(chǎn)項目，而且還正在全國10多個(gè)城市洽談潛在投資項目。

　　東方證券研究員王小罡介紹，平安在北京的商務(wù)樓出租率幾乎達到100%，其2007年的物業(yè)投資回報率甚至達到了11%左右。據悉，平安保險在2008年已經(jīng)完成對旗下平安信托、平安資產(chǎn)管理公司等一系列投資平臺的整合，并計劃在未來(lái)兩到三年內完成對基建、物業(yè)、PE領(lǐng)域投資1000億元。

　　像中國平安這樣曲線(xiàn)投資不動(dòng)產(chǎn)的保險公司，新保險法無(wú)疑從法律層面為它們“正名”。

　　千億險資蓄勢待發(fā)

　　像中國平安這樣為“轉道”而忙碌的險企很多。

　　今年7月，中國人壽通過(guò)旗下的中國人壽投資控股有限公司與信達投資公司簽訂戰略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作。

　　今年5月，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰略合作協(xié)議簽字儀式在北京舉行。人保集團公司副總裁周立群明確表示，人保集團一直就購置物業(yè)事宜與西城區及北京市金融局領(lǐng)導進(jìn)行過(guò)多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會(huì )，為人保集團整體入駐金融街做好準備。

　　泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，并在養老地產(chǎn)等領(lǐng)域的開(kāi)拓上儲備了人員、資源、經(jīng)驗等。

　　據保險公司投資部門(mén)人士介紹：“初步統計，截止到今年年初，險資已經(jīng)布局不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有200億元。”

　　上世紀90年代，保險資金曾進(jìn)入過(guò)房地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于缺乏風(fēng)險防范意識，大批爛尾樓造成了保險資金虧損嚴重。因此保監會(huì )成立后，即關(guān)閉了投資房地產(chǎn)的閘口。

　　但近年來(lái)保險業(yè)發(fā)展迅速，2008年共實(shí)現保費收入9784.1億元，比1980年增長(cháng)了2000多倍，保費收入國際排名第6位。

　　“長(cháng)期以來(lái)鑒于我國保險資金的投資渠道過(guò)于單一，致使保險資金的收益率長(cháng)期在低水平徘徊。”經(jīng)濟學(xué)博士、執業(yè)律師馬光遠說(shuō)，《保險法》修訂的初衷只是要為中國的保險資金拓寬投資渠道，優(yōu)化保險資金的資產(chǎn)負債久期匹配，平滑收益率波動(dòng)，降低保險公司投資營(yíng)運風(fēng)險，增加長(cháng)期收益。

　　保監會(huì )新聞發(fā)言人袁力說(shuō)，新的資金運用渠道同時(shí)意味著(zhù)新風(fēng)險。“保險企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗，而房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集，一旦損失，將非常巨大，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，險企會(huì )很謹慎。”

　　南開(kāi)大學(xué)風(fēng)險管理與保險學(xué)系教授、中國保險學(xué)會(huì )常務(wù)理事江生忠在接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)保險公司成熟性增加，它們也不會(huì )茫然去做一些投資。這也符合保險公司的特征。眼下它們要考慮的就是儲備一些相關(guān)的人才，完善公司自有的管理。

　　據悉，中國人保集團旗下的中國人保投資控股公司，已基本定位為人保集團的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺。公司總部已經(jīng)有幾十號人，一批具有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的高素質(zhì)人才已經(jīng)云集在此。另外，相關(guān)的制度建設和業(yè)務(wù)操作流程等正在不斷完善中。

　　戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平指出：“預計保險資金最快在第四季度就將會(huì )活躍于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　無(wú)改房地產(chǎn)格局

　　“保險資金對投資不動(dòng)產(chǎn)如此熱情的根本原因在于相對穩定的高收益。”上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅告訴時(shí)代周報記者，以上海為例，商業(yè)物業(yè)的投資回報率為5%-8%，雖低于股票和基金的收益率，卻高于國債及銀行存款收益，這對于講求“長(cháng)線(xiàn)穩定回報”的保險資金來(lái)說(shuō)具有一定吸引力。

　　那么對于即將面臨緊縮的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)呢？

　　“2000億持續投入帶動(dòng)的滾動(dòng)效應和乘數效應，很有可能改變房企現有格局。險資由于在經(jīng)驗和人才方面的不足，通常會(huì )選擇成熟、大型的地產(chǎn)商進(jìn)行合作，地產(chǎn)巨頭們在險資的推動(dòng)下，在目前新一輪地產(chǎn)熱潮中，行業(yè)排位洗牌在所難免。”某大型地產(chǎn)商高管說(shuō)。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管靳曉梅認為，保險資金進(jìn)入對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是利大于弊的。“如果機構投資者多為上市公司，有關(guān)其市場(chǎng)活動(dòng)的信息將會(huì )向公眾發(fā)布，這將進(jìn)一步提高市場(chǎng)透明度。同時(shí)，在投資者的建議下，物業(yè)稅和土地使用續租權等將可能盡快得到明確，這對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是重大利好。”

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)，如果保險資金出手購買(mǎi)房產(chǎn)，會(huì )使銷(xiāo)售更旺盛，同時(shí)支撐了購買(mǎi)力，也可能會(huì )進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。

　　“說(shuō)到改變房企格局那是扯遠了”。不愿具名的人保資產(chǎn)管理公司內部人士在接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，所謂保險資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)會(huì )改變房企格局純粹是媒體的誤導，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的險資只是九牛一毛。

　　他說(shuō)，即使保監會(huì )全部放開(kāi)險資投資不動(dòng)產(chǎn)，保險資金也不會(huì )全部涉足。“中國保險資金進(jìn)入股市10%的額度從來(lái)沒(méi)有用足過(guò)，且不是每家保險公司都會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，新規對房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的影響不會(huì )很大。”

　　國泰君安分析報告認為：“而2008年商業(yè)性地產(chǎn)成交5.5萬(wàn)億元，1700億的保險資金僅占3%，并且全部資金不可能在一年內全部投入，因而對商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常有限。”