北京樓市庫存僅夠5個(gè)月銷(xiāo)量 政府指導開(kāi)發(fā)商放盤(pán)

　　摘要：住宅銷(xiāo)量大減的原因在于供應量大減：今年1-9月份，北京新房開(kāi)工量為1169.1萬(wàn)平方米，同比下降22.4%。

　　10月22日，北京統計局公布前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數據稱(chēng)，截至9月份北京市住宅銷(xiāo)售面積為118.6萬(wàn)平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當月住宅銷(xiāo)售套數為0.9萬(wàn)套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來(lái)的最低值。

　　住宅銷(xiāo)量大減的原因在于供應量大減：今年1-9月份，北京新房開(kāi)工量為1169.1萬(wàn)平方米，同比下降22.4%。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部《中國地產(chǎn)金融藍皮書(shū)》稱(chēng)，今年1月份，北京樓市去庫存需要約24個(gè)月(按照月均銷(xiāo)售1.2萬(wàn)套計算)，而到今年9月底，樓市庫存已經(jīng)只夠5個(gè)月的銷(xiāo)量。

　　此前，北京市住建委給北京樓市庫存設定的最低預警線(xiàn)是10萬(wàn)套，目前不但已經(jīng)跌破，而且呈繼續快速下降的態(tài)勢。

　　僅僅10個(gè)月的時(shí)間，北京市政府從頭疼如何化解樓市庫存，轉向引導開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)增加北京新樓供應。

　　“無(wú)房可賣(mài)”

　　1-9月，北京市商品房施工面積為8752萬(wàn)平方米，比上年同期下降0.6%；其中住宅新開(kāi)工面積為713.4萬(wàn)平方米，同比下降29.9%。

　　而同期，北京市商品房銷(xiāo)售面積為1593.6萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)1.3倍；全市住宅銷(xiāo)售面積為1301.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.6倍。

　　這一情況不僅在北京存在�！吨袊�地產(chǎn)金融藍皮書(shū)》指出，2009年1-8月份全國商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)了70%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比僅增長(cháng)15%，房屋新開(kāi)工面積還同比下降了6%。

　　長(cháng)期跟蹤北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的我愛(ài)我家經(jīng)紀公司副總裁胡景暉對記者說(shuō)，去年年底全國商品房開(kāi)工和施工數據基數較低，雖然增幅下降幅度減少，其絕對面積仍然較低。

　　萬(wàn)科、遠洋等開(kāi)發(fā)商均向記者表示，現在是“無(wú)房可賣(mài)”。遠洋地產(chǎn)市場(chǎng)部總經(jīng)理張森林對記者說(shuō)，其觀(guān)察到10月份市場(chǎng)交易量出現下降趨勢。這說(shuō)明樓市僵持問(wèn)題還存在。一方面由于去年年底開(kāi)發(fā)商對宏觀(guān)形勢判斷悲觀(guān)，普遍開(kāi)工不足，造成了9月份以后樓市供應出現問(wèn)題。另一方面因為新房供應量小，房?jì)r(jià)漲勢太快，消費者并不認可。

　　張森林說(shuō)，面對當前的樓市狀況，有的企業(yè)選擇加快開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售，有的開(kāi)發(fā)商選擇捂盤(pán)惜售，因為明年6月份之前市場(chǎng)會(huì )持續供不應求的局面，而開(kāi)發(fā)商前9個(gè)月的銷(xiāo)售回款已經(jīng)達到了去年全年的規模。“手中有糧、心中不慌”。

　　10萬(wàn)警戒線(xiàn)失守

　　在庫存快速下降、房?jì)r(jià)快速上漲和新房供應量不足的三重背景下，北京市有關(guān)主管部門(mén)頻頻約談開(kāi)發(fā)商，希望用“窗口指導”的手法催促開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，并摸底制定明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)新政。

　　搜房網(wǎng)的一份調查數據表明，10月份北京新盤(pán)開(kāi)盤(pán)驟降，原計劃60個(gè)新盤(pán)入市，結果只有30個(gè)，除了房?jì)r(jià)上漲，銷(xiāo)量下降的因素外。也與開(kāi)發(fā)商故意捂盤(pán)惜售有關(guān)。

　　新浪樂(lè )居的調查報告也表明，“金九銀十”主要城市購房信心均顯不足。而由于今年的開(kāi)工數據下降一直高于銷(xiāo)售數據，開(kāi)發(fā)商在明年6月份之前都不愁賣(mài)房。

　　記者也了解到，大約1個(gè)星期以前，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )就約談了十幾家開(kāi)發(fā)商。在這次約談會(huì )上，住建委有關(guān)人士稱(chēng)北京商品房庫存僅10萬(wàn)套多一點(diǎn)，馬上就要低于10萬(wàn)套的警戒線(xiàn)。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，截至10月22日，商品房庫存12.8662萬(wàn)套，其中住宅只有67951套。

　　而在10月11日，北京發(fā)改委也組織了住建委、規劃委、國土局在內的主要部門(mén)召開(kāi)了一場(chǎng)房地產(chǎn)形勢通報會(huì )。

　　在會(huì )上，北京市有關(guān)部門(mén)負責人表示，目前北京住宅庫存已經(jīng)不足5個(gè)月，希望在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)工速度，盡快開(kāi)盤(pán)。開(kāi)發(fā)商在政策上存在的問(wèn)題，可以向發(fā)改委等部門(mén)反映。

　　當天的會(huì )議除了催促開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的意義外，更有向開(kāi)發(fā)商、中介商等到會(huì )人士征求2010年北京市房地產(chǎn)調控政策的意思。

　　一位參加會(huì )議的人士對記者說(shuō)，與會(huì )的代表提出了北京市要有區別執行二套房貸的政策。

　　《中國地產(chǎn)金融藍皮書(shū)》中指出，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直執行超寬松的金融政策。針對投資、投機性購房需求推高房?jì)r(jià)的問(wèn)題，銀監會(huì )6月22日提出了加強“二套房貸”的政策。

　　這一政策對二手房交易等迅速帶來(lái)了影響。投資性需求被卡在門(mén)外的同時(shí)，也對改善性需求帶來(lái)了影響。

　　上述參加會(huì )議的人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們紛紛向北京市建議，2010年應該繼續執行寬松的稅收和貨幣政策。如果國家層面發(fā)生政策變化，北京市也應該有區別執行“二套房貸”等政策。

　　參加會(huì )議的人士向北京市發(fā)改委等與會(huì )部門(mén)建議，采取技術(shù)性手段來(lái)使“二套房貸”政策對改善型購房政策負面影響降到最低。

　　例如，可以采取由購房人提供第一套房銷(xiāo)售證明；或者是購房人所購買(mǎi)第二套房屋面積和總價(jià)都高于第一套房屋的，視為改善型需求，對這樣的人群二套房貸繼續執行7折的優(yōu)惠。稅收政策上也視同第一次置業(yè)。

　　上述參加會(huì )議的人士指出，2010年北京市只有激發(fā)出改善型需求，才能使改善型需求釋放出大量中低價(jià)、小戶(hù)型的房源，來(lái)繼續產(chǎn)生一些低價(jià)房源去滿(mǎn)足首次置業(yè)的需求