高富諾領(lǐng)銜 外資大鱷重啟對華投資

　　摘要：“美國老鄉”在中國市場(chǎng)的業(yè)績(jì)刺激著(zhù)更多美國房地產(chǎn)資本。就在前不久，美國老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經(jīng)驗、全球管理資產(chǎn)規模達到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產(chǎn)基金，其中25%計劃投向中國市場(chǎng)。

　　一些走在前面的外資大鱷，最近開(kāi)始重新啟動(dòng)沉睡一年的對華投資計劃，這是我國樓市值得注意的信號。

　　異常變化的直接刺激因素即來(lái)自今年中國樓市的再創(chuàng )新高，表現出領(lǐng)先全球的“生命力”。國際知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商美國漢斯高級副總裁郝士博告訴本報記者，新江灣城項目堅定了漢斯在中國投資的落地開(kāi)發(fā)模式，接下來(lái)除有大連項目進(jìn)入開(kāi)發(fā)外，還將繼續關(guān)注北京、上海以外成本相對較低的城市發(fā)展機遇，擴大投資。作為備注的是，借助樓市行情，漢斯上海項目加州·水郡一期公寓8月開(kāi)盤(pán)不到2周，幾近清盤(pán)，大賺一把。

　　“美國老鄉”在中國市場(chǎng)的業(yè)績(jì)刺激著(zhù)更多美國房地產(chǎn)資本。就在前不久，美國老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經(jīng)驗、全球管理資產(chǎn)規模達到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產(chǎn)基金，其中25%計劃投向中國市場(chǎng)。

　　外資大鱷紛紛在此時(shí)再次出手，其中很大一部分把中國作為經(jīng)濟危機后展開(kāi)新一輪投資周期的第一站，背后有著(zhù)怎樣的邏輯？

　　本報記者近日專(zhuān)訪(fǎng)了英國最大房地產(chǎn)基金公司高富諾亞太區首席執行官陸智德。這位幾乎已經(jīng)是中國通的國際大鱷亞太區負責人透露，高富諾在2008年10月宣布了一只重點(diǎn)針對中國的6億美元基金，在經(jīng)濟危機波及全球的近一年中，一分錢(qián)未花，現在，到了重啟投資開(kāi)始在中國花錢(qián)的時(shí)候了，“第一筆交易將很快會(huì )宣布完成”。

　　作為除大摩之外，近幾年在中國樓市動(dòng)作最為頻繁的國際知名資本大鱷，高富諾傳達的是走在前面的外資對中國掀起新一輪投資的信號。

　　外資大鱷結束“冬眠”

　　《21世紀》：您在去年10月宣布高富諾已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心等零售物業(yè)并正在尋找上海的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機會(huì )。但是，到現在整整一年，我們并沒(méi)有看到你們?yōu)檫@只基金在中國市場(chǎng)進(jìn)行的任何投資動(dòng)作，是因為什么？

　　陸智德：是的，這只基金在2008年9月完成募集，至今尚未完成一項投資。主要原因在于完成募集后至今，美國爆發(fā)的金融危機演化成了全球性的經(jīng)濟危機，世界各個(gè)地區市場(chǎng)的經(jīng)濟都出現不同程度動(dòng)蕩，投資環(huán)境相對惡劣，出于安全考慮，相應推遲了基金的投資計劃。

　　不過(guò)，整個(gè)基金的投資策略并沒(méi)有變化。該基金設計的投資周期是8年，還有相對較長(cháng)的時(shí)間充分運作�，F在，我們已經(jīng)重新啟動(dòng)了整個(gè)投資進(jìn)程，一些具體的投資項目正處于商談階段，目前還無(wú)法進(jìn)行宣布。不過(guò)，最快下個(gè)月，相信我們就會(huì )有第一筆交易宣布完成。

　　《21世紀》：就在上個(gè)月，貴公司選擇將2007年樓市高峰期收購的翠湖天地兩幢樓散賣(mài)，但在兩年前投下5.4億元購入該物業(yè)的時(shí)候，你們曾宣布傾向于長(cháng)期持有租賃，這是否意味著(zhù)你們在中國的投資策略發(fā)生根本性調整？目前的計劃如何？

　　陸智德：出售翠湖項目，租賃市場(chǎng)的回報不如預期是主要原因，這是正常的投資調整，不涉及對華投資的根本策略。短期內，我們根據具體物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、市值等綜合判斷，將不斷評估包括翠湖等現有的資產(chǎn)，作出相應調整。

　　出售這類(lèi)住宅物業(yè)，將優(yōu)化資金流，集中資金進(jìn)行新的投資。短期來(lái)看，我們將把新投資的關(guān)注點(diǎn)更多放在商業(yè)地產(chǎn)，例如優(yōu)質(zhì)的零售物業(yè)，注重可帶來(lái)持續現金流的投資項目。

　　但中期而言，我們在中國以及亞洲的投資策略并沒(méi)有根本變化，目前在亞洲的投資規模占整個(gè)高富諾的8%，五年內的目標是將這一比例增加到20%，而在新增的業(yè)務(wù)中，將有高達50%來(lái)自中國市場(chǎng)。

　　我們將繼續增加中國的投資和業(yè)務(wù)規模，包括擴充團隊。目前重啟的這個(gè)基金投資臨近尾聲時(shí)，計劃在中國成立一個(gè)更大規模的基金。

　　胃口不減方式劇變

　　《21世紀》：高富諾曾與德國SEB基金聯(lián)手收購上海的住宅項目，高富諾還是香港上市公司泛海集團的股東之一，擁有15%股權，您同時(shí)還是泛海集團的董事之一，在具體的投資方式上，高富諾還將有哪些調整和嘗試？

　　陸智德：住宅始終是我們在中國市場(chǎng)最重視的投資領(lǐng)域。目前正在制定的明年投資計劃中，將繼續聚焦住宅領(lǐng)域，重在上海、香港、東京三地展開(kāi)新的投資計劃，不斷增加三地的資產(chǎn)規模。

　　我們不簡(jiǎn)單對住宅進(jìn)行收購投資，將更多涉足開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，已經(jīng)在香港、東京進(jìn)行住宅項目開(kāi)發(fā)，本周我們與泛海集團合作開(kāi)發(fā)的香港豪宅項目就將推出，上海有機會(huì )也將涉足項目開(kāi)發(fā)。

　　在具體的方式上，將以合作開(kāi)發(fā)為主，習慣于各持股50%的合作方式，高富諾將參與項目設計，部分項目參與項目開(kāi)發(fā)管理直至后期營(yíng)銷(xiāo)。

　　其次，零售物業(yè)的投資將是第二重點(diǎn)，目前已經(jīng)在上海成立了零售物業(yè)管理團隊，考慮在上海以外的城市如北京、深圳以及大連、重慶等城市尋求零售物業(yè)的收購機會(huì )。

　　《21世紀》：為何越來(lái)越多涉足風(fēng)險比收購更大的項目開(kāi)發(fā)？高富諾是否考慮和不少?lài)�際投資者一樣，在中國內地房地產(chǎn)公司尋求上市的過(guò)程中，尋找更多股權投資的機會(huì )？

　　陸智德：高風(fēng)險，同時(shí)也是高收益。在新入一個(gè)市場(chǎng)時(shí)，一般以收購成熟物業(yè)為主，當積累本土經(jīng)驗到一定程度，第二步直接參與開(kāi)發(fā)，同時(shí)配合一些基金的收購投資，將豐富基金的回報模式，增加投資收益。不過(guò)，是在收購投資為主前提下，增強開(kāi)發(fā)能力。

　　投資尋求上市的房地產(chǎn)企業(yè)的股權，這是一個(gè)很有意思的選擇，我們也在關(guān)注、發(fā)現一些優(yōu)秀的中國房企，不排除在這些企業(yè)上市過(guò)程中進(jìn)行投資。但目前高富諾和大部分外資基金一樣，依然是以項目引導模式為主。投資泛海集團股權的個(gè)案，也是基于此前雙方有著(zhù)長(cháng)期項目層面的良好合作。