張庭賓：未來(lái)3年或將出現房地產(chǎn)泡沫的大破滅

　　摘要：市場(chǎng)輿論信號也不太妙，唱空樓市者越來(lái)越少——政府日益兩難，房地產(chǎn)商只會(huì )唱多到底，早期唱空樓市者在預言一再落空后也無(wú)顏面再唱。這正反映了一個(gè)大泡沫最后階段的特征，即當市場(chǎng)上再無(wú)唱空者時(shí)，市場(chǎng)將迎來(lái)由多頭向空頭的轉折。

　　不斷升級的房地產(chǎn)泡沫，也許是未來(lái)國民財富的頭號威脅。

　　一個(gè)國家的崛起和社會(huì )發(fā)展總會(huì )遇到各種挑戰，演變出各種財富再分配，其成敗利鈍再反映在經(jīng)濟和資本市場(chǎng)上，有贏(yíng)家，也有輸家；有共贏(yíng)，也會(huì )有共輸。

　　絕大多數的博弈只牽涉到局部人的利益再分配，筆者一般不會(huì )太在意，因為不得不承認“水至清則無(wú)魚(yú)”——大多數人的人性是自私的，有聰明愚鈍之別，實(shí)力強弱之分，隨機動(dòng)態(tài)的利益博弈和財富轉移從未有一刻停止過(guò)。

　　盡管總期盼理性共贏(yíng)，但由于人性的貪婪和自私，現實(shí)往往事與愿違，因而筆者并不盲目奢求人性的喜劇，但是絕不能容忍的是——出現了絕大多數人慘輸，極少數人贏(yíng)，乃至所有參與者共輸的大悲劇。

　　共輸的大災難是否杞人憂(yōu)天呢？非也，在未來(lái)三年內，出現這種惡之果的概率并不低。如果大多數國人出現財富嚴重縮水，致使不少人難以維系最基本的生活水平，就會(huì )激化我們的內部矛盾。

　　1974年，偉大的歷史學(xué)家湯因比在《展望21世紀》一書(shū)中斷言：“世界的統一是避免人類(lèi)集體自殺之路。在這點(diǎn)上，現在各民族中最充分準備的，是兩千年來(lái)培育了獨特思維的中華民族。”給人類(lèi)的未來(lái)指出了一條生路。

　　對此，本人深為贊同，中華文明的“和”基因——儒家人與人的和諧、道家人與自然的和諧、佛家人的肉體與心靈的和諧——是新的全球多極化的核戰國時(shí)代的寶貴精神財富，它有可能消化和融合“以外部擴張掠奪滿(mǎn)足內部欲望膨脹”的西方主流文明。否則，在地球村時(shí)代，各大國和各種文明惡性競爭必是囚徒困境，甚至將導致自我毀滅的大劫難。

　　那么，有什么力量會(huì )阻礙中華文明的偉大復興呢？

　　一、臺海戰爭或東亞局部戰爭；二、紙幣系統崩潰的危機，中國深受重創(chuàng )，無(wú)以復原；三、中國房地產(chǎn)大泡沫破滅的危機。

　　此三者中，由于大閱兵所展示的中國軍事實(shí)力，戰爭威脅已經(jīng)不大；以美元為中心的全球紙幣系統的崩潰，其應對的方法也比較簡(jiǎn)單，即中國官方、金融機構和民間大規模增加黃金儲備。這個(gè)巨大的隱患，我們過(guò)去4年多不斷呼吁，各方面日益重視，民間儲備黃金熱潮興起，其威脅力也在下降。

　　最令人頭疼的是，房地產(chǎn)泡沫的隱患正日益放大，如果不能果斷有效遏制其繼續膨脹的態(tài)勢，假如再膨脹三年，將難免出現巨大雪崩。因此千萬(wàn)不能小覷房地產(chǎn)泡沫破滅的危機，房地產(chǎn)危機歷來(lái)處于經(jīng)濟和金融危機的核心環(huán)節。1990年的日本金融危機后，日本的樓市價(jià)格最大下跌了85%，由此引發(fā)了信貸危機的無(wú)底洞，無(wú)數金融機構和房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。在1997～1998年的亞洲金融危機中，我國香港地區樓市最大慘跌70%，數十萬(wàn)計的購房者淪為“負資產(chǎn)”一族。

　　在2008年，中國投資者已經(jīng)品嘗到上證指數一度狂跌72.8%，最多時(shí)高達7萬(wàn)億元的流通股財富蒸發(fā)的滋味。而如果說(shuō)有什么泡沫破滅后果會(huì )超過(guò)A股，那么就是樓市。因為A股財富是10萬(wàn)億元人民幣級的，而房地產(chǎn)是100萬(wàn)億元級的。A股大跌只是輸掉過(guò)去的財富積累，房產(chǎn)大跌不僅將輸掉過(guò)去，更將輸掉未來(lái)自己以十年計的預期收入。

　　現在房地產(chǎn)泡沫的瘋狂已經(jīng)一點(diǎn)也不亞于2007年春的A股。進(jìn)入2009年二季度以來(lái)，特別明顯的是，大眾房地產(chǎn)狂熱進(jìn)一步升級。在杭州的公交車(chē)上，幾乎每個(gè)人都在談?wù)撡I(mǎi)上百萬(wàn)的房產(chǎn)。另外一個(gè)不祥之兆是，房地產(chǎn)里面的玩家越來(lái)越只剩下了公眾資產(chǎn)公司——包括國有企業(yè)、上市公司和保險資金——它們的錢(qián)大多都不是經(jīng)營(yíng)者自己的，而投機購房者，其資金也主要來(lái)自于銀行貸款。這與2008年三季度美國房地產(chǎn)泡沫破滅前頗為相似，即國家和公眾財富成為最后的接盤(pán)者和埋單者。

　　各種理性數據更是提醒房地產(chǎn)危機的日益逼近——自亞洲金融危機以來(lái)，國內房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲超過(guò)了10年，大都市中心區已經(jīng)上漲超過(guò)10倍，三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也上漲超過(guò)3倍；房?jì)r(jià)收入比遠遠高于國際水準；房租收益率遠遠低于房貸利率。

　　市場(chǎng)輿論信號也不太妙，唱空樓市者越來(lái)越少——政府日益兩難，房地產(chǎn)商只會(huì )唱多到底，早期唱空樓市者在預言一再落空后也無(wú)顏面再唱。這正反映了一個(gè)大泡沫最后階段的特征，即當市場(chǎng)上再無(wú)唱空者時(shí)，市場(chǎng)將迎來(lái)由多頭向空頭的轉折。

　　如果一個(gè)房地產(chǎn)膨脹周期分為10個(gè)階段，現在大約進(jìn)入了第8個(gè)階段，盡管未來(lái)房?jì)r(jià)短期內仍可能上漲，但如果再上漲20%～30%，未來(lái)3年內一定會(huì )出現房地產(chǎn)泡沫的大破滅。

　　如果要防止房?jì)r(jià)未來(lái)大跌，就一定要防止房?jì)r(jià)現在大漲，就必須切實(shí)落實(shí)中央穩定房?jì)r(jià)的要求。

　　一言以蔽之，無(wú)論對個(gè)人還是國家，現在可能是對房地產(chǎn)泡沫“亡羊補牢”的最后機遇期了！