貨幣化太快惡化收入狀態(tài) 房?jì)r(jià)下跌是改善收入分配佳徑

　　摘要：如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機占據了一定分量的話(huà)，那么根據Buiter的研究，所謂住宅市場(chǎng)供應不足就是一種“神話(huà)”，因為投機者不是將住房“消化了”，而是“藏”起來(lái)了，一旦房?jì)r(jià)下跌或者政府貨幣收緊產(chǎn)生的資金周轉問(wèn)題將導致他們會(huì )將這些住房“供”出來(lái)，這就是所謂“影子庫存”的分析方式。

　　近日，對2008年10月22日國家出臺的“房地產(chǎn)救市政策”一年期滿(mǎn)即將取消的傳言，房地產(chǎn)市場(chǎng)極其敏感，引發(fā)了一些城市周成交量的波動(dòng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)公認是“政策市”，民眾認為如果政府認為經(jīng)濟復蘇是不穩固的，刺激消費是需要升級的話(huà)，那么仍然不太會(huì )立即收緊貨幣政策。這一思考模式是有強烈證據支撐的，中國前三季度消費對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)不斷提升，除了政府出臺了的一些刺激消費政策外(例如“家電下鄉”)，一個(gè)最重要的原因就是“小陽(yáng)春”迸發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)購買(mǎi)熱潮，它使得中國消費率短期處于近年來(lái)的最高水平。

　　倫敦政治經(jīng)濟學(xué)院的教授WillemH.Buiter在其出版的重要論文《房地產(chǎn)不是財富》中對將地產(chǎn)刺激政策(維持高房?jì)r(jià))看作是消費刺激政策的做法進(jìn)行了細致的分析，他認為房地產(chǎn)對國民消費的扭曲力量比任何因素都大，因為高房?jì)r(jià)產(chǎn)生的按揭支出是剛性的，如果房?jì)r(jià)過(guò)高(尤其投機泡沫造成的)那么收入流將不足以匹配，那么這其實(shí)是對一生收入流的一個(gè)“重大分配”，如果想通過(guò)提高貨幣化程度（鳳凰網(wǎng)財經(jīng)注：貨幣化程度是指一定經(jīng)濟范圍內通過(guò)貨幣進(jìn)行商品與服務(wù)交換的價(jià)值占國民生產(chǎn)總值的比重，是一國商品經(jīng)濟發(fā)達程度的貨幣體現。），想通過(guò)錢(qián)變得不值錢(qián)來(lái)“稀釋”按揭流的實(shí)際價(jià)格，并提高“房奴”們的名義收入，那么結果可能會(huì )造成一個(gè)災難性的后果，即貨幣化的副作用是惡化階層收入狀態(tài)，它不一定提高民眾名義收入，反而造成了通脹下的實(shí)際收入縮水。

　　Buiter明確表示，房?jì)r(jià)下跌是改善社會(huì )收入分配最好的方式。我們注意到，最近有關(guān)部委對改善收入分配調節非常積極。Buiter研究表明，如果這種改善方式是通過(guò)發(fā)行貨幣(貨幣化)來(lái)滿(mǎn)足民眾，那么物價(jià)會(huì )跑得比民眾到手的收入增量還快，但如果這種分配方式是允許市場(chǎng)規律導致的房?jì)r(jià)下跌，那么這在短期內也許會(huì )影響消費，但長(cháng)期看卻是提高了消費率。

　　如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機占據了一定分量的話(huà)，那么根據Buiter的研究，所謂住宅市場(chǎng)供應不足就是一種“神話(huà)”，因為投機者不是將住房“消化了”，而是“藏”起來(lái)了，一旦房?jì)r(jià)下跌或者政府貨幣收緊產(chǎn)生的資金周轉問(wèn)題將導致他們會(huì )將這些住房“供”出來(lái)，這就是所謂“影子庫存”的分析方式。

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的還有一種流行的看法是人民幣升值，但是“小陽(yáng)春”創(chuàng )造的房?jì)r(jià)狂飆恰恰是在人民幣貶值期，從2008年7月之后人民幣開(kāi)始和美元重新鎖定在6.82，來(lái)緩和外貿順差急劇縮小之勢。而在“小陽(yáng)春”最火爆的4月份之后，人民幣伴隨美元大幅度對歐元等貨幣貶值。人民幣沒(méi)有升值，但熱錢(qián)照樣流入，這充分證明了熱錢(qián)或者投機資本從來(lái)不追逐微薄的利差或者匯差(3%左右空間)，而是看重資產(chǎn)價(jià)格的暴升。

　　還有一種觀(guān)點(diǎn)認為，中國正是缺乏足夠開(kāi)闊的投資渠道和機會(huì )，才造成大量資金盤(pán)踞于地產(chǎn)投機。我們認為，這種觀(guān)點(diǎn)并不完全成立，中國的確需要開(kāi)辟足夠廣泛的投資渠道和投資品種，但是如果貨幣化的速度過(guò)于強烈，那么自然就會(huì )形成“投資機會(huì )不足”，我們不能總抱怨“庫區”(投資渠道)太小，也要思考合適的貨幣化速度。就像Buiter提示的那樣，房地產(chǎn)不是財富，長(cháng)期看沒(méi)有拉動(dòng)消費的財富效應，過(guò)度的貨幣化和遷就性的政策可以暫時(shí)鞏固高房?jì)r(jià)，但是它所造成的短期消費刺激模式是這樣的：一部分底層民眾“吃喝昂貴化”(恩格爾系數上升)、部分中產(chǎn)階層“消費房奴化”(收入流被按揭支出吞噬)，而富人階層“揮霍化”(奢侈性消費)。