商品房計價(jià)不妨套內套外分列

　　北京市住建委最近出臺新規，今后北京市普通商品房預售或現房銷(xiāo)售均須按照套內建筑面積計價(jià)。針對北京市的這個(gè)新規，上海市有關(guān)方面表示，上海仍將按建筑面積計價(jià)。同時(shí)，有媒體報道稱(chēng)，重慶在3年前就已經(jīng)對商品房銷(xiāo)售按套內面積計價(jià)。

　　長(cháng)期以來(lái)，商品房習慣于以總體建筑面積計價(jià)，套內套外混在

　　一起，一般的購房者對于一套小區到底有多少公共面積、自己又應該分攤多少很難搞清，使商品房定價(jià)處于模糊狀態(tài)。將商品房定價(jià)嚴格限定于按套內面積計算，購房者付出的購房資金與他看得見(jiàn)的房屋實(shí)有面積直接掛起鉤來(lái)，雖然會(huì )提升單位面積的價(jià)格，但也起到了給購房者一個(gè)“明白賬”的效果。

　　但是，由于在按套內面積計價(jià)的時(shí)候，必須把套外面積的開(kāi)發(fā)成本加上去，因此，僅僅按套內面積計價(jià)而沒(méi)有其他的監管措施跟上的話(huà)，這種對購房者的保障又是很有限的，甚至可能為開(kāi)發(fā)商玩“捉迷藏游戲”提供方便。因此，我們不妨沿著(zhù)北京市的這個(gè)新規再往前走一步，把商品房套內面積與套外面積分列開(kāi)來(lái)，給購房者一本真正的“明白賬”。

　　區分這兩種價(jià)格的積極意義在于，開(kāi)發(fā)商在為套內面積定價(jià)時(shí)，不能再把套外的面積加上去，這樣就可以在很大程度上保證購房者能夠準確地評估所購商品房的單位價(jià)格，而排除了開(kāi)發(fā)商利用套外面積來(lái)“搗漿糊”的因素。而對套外面積，則可以建立起更合理的面積計算與定價(jià)制度。

　　商品房套內套外分列計價(jià)還能產(chǎn)生一定的附加效應，有利于提高業(yè)主的權利意識。目前，開(kāi)發(fā)商隨意侵占公共面積的情況比較普遍，但是由于業(yè)主在購房時(shí)所付費用是捆綁在一起的，套外公共面積雖然從理論上說(shuō)屬于業(yè)主，但對于大多數業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于未能清晰定價(jià)，其產(chǎn)權意識比較模糊，一些權利意識比較強的業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商為公共面積權利而展開(kāi)的博弈中很難得到普遍支持，導致這種維權困難重重。如果能把套外面積明確計價(jià)，每一個(gè)業(yè)主就能清晰地知道自己在小區公共面積中所占的份額和所付出的經(jīng)濟代價(jià)，從而有效地扼制開(kāi)發(fā)商對小區公共面積的肆意侵犯，減少這方面的社會(huì )矛盾。

　　需要指出的一點(diǎn)是，對商品房套內套外分列計價(jià)，關(guān)鍵還在于政府不偏不倚，認真做好市場(chǎng)監管。一個(gè)小區的公共面積究竟有多大，不能由開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)了算，而是需要政府有關(guān)部門(mén)拿出精準的數據，其定價(jià)也應嚴格進(jìn)行管理。如果失去了政府的監管調控，那么，開(kāi)發(fā)商仍舊可以上下其手，在套外面積上加進(jìn)水分，那么，所謂套內套外面積分列計價(jià)也就失去了意義。