房屋租賃市場(chǎng)管理的相關(guān)法律問(wèn)題

　　現行有關(guān)房屋租賃的法律、法規，除合同法外，也多是從行政管理的角度來(lái)進(jìn)行規范的，并由此而構成了對房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行行政管理的法理基礎。與此相關(guān)的法律問(wèn)題主要有三：

　　(一)行政許可———如何對待市場(chǎng)準入問(wèn)題

　　行政許可是現代各國行政機關(guān)在管理社會(huì )政治、經(jīng)濟、文化活動(dòng)中普遍采用的一項法律制度。就房屋租賃市場(chǎng)而言，《租賃條例》曾設置了房屋租賃許可制度。中國入世后，為履行中國政府的承諾，深圳市從2002年5月10日開(kāi)始，正式取消了《房屋租賃許可證》制度及相關(guān)規定�；�于同樣的理由，對房屋租賃市場(chǎng)設置其他市場(chǎng)準入限制也就失去了法律基礎。但《房屋租賃許可證》取消了，并不意味著(zhù)所有房屋都能合法進(jìn)入租賃市場(chǎng)。從現行的法律規定來(lái)看，有些房屋依法根本就是不能出租的，譬如違法、違章建筑等。

　　(二)行政征收———房屋租賃市場(chǎng)應當減少行政收費

　　行政征收分為行政征稅和行政收費兩類(lèi)。在深圳，對房屋租賃行為除法定的租賃稅外，對房屋出租人征收的行政收費項目主要有房屋租賃管理費、土地使用費、衛生費、創(chuàng )建安全文明小區費。目前，深圳的私房租賃綜合稅率為14.4%，比北京的6%、上海的5%都要高，通過(guò)征稅，應該完全能夠滿(mǎn)足政府對房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行行政管理的需要。當前，國家正在清理各種行政事業(yè)性收費，并提出了“費改稅”的基本政策走向。從長(cháng)遠來(lái)看，在征收私房租賃綜合稅之外，取消其他各種行政收費，應該是一個(gè)大的發(fā)展趨勢�！蹲赓U條例》規定征收房屋租賃管理費，只能作為過(guò)渡性措施予以保留。

　　(三)法律適用問(wèn)題———“一市兩制”不符合法制統一的要求

　　當前，需要特別關(guān)注的是如何正確適用作為深圳經(jīng)濟特區法規的《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》和作為省地方性法規的《廣東省流動(dòng)人員租賃房屋治安管理規定》。根據立法法和全國人大常委會(huì )授權決定，深圳經(jīng)濟特區法規只要遵循法律、行政法規的基本原則，可以根據特區的具體情況和實(shí)際需要作出規定，甚至可對法律、行政法規和地方性法規作變通性規定，在本特區范圍內實(shí)施。因此，深圳經(jīng)濟特區法規在特區范圍內無(wú)疑具有優(yōu)先適用的效力。至于深圳市所轄特區外的寶安、龍崗兩個(gè)區，在法律適用上，按照全國人大常委會(huì )辦公廳于1995年12月27日《關(guān)于深圳市人大及其常委會(huì )制定的法規適用于該市行政區域內問(wèn)題的復函》，深圳經(jīng)濟特區法規可以在該兩個(gè)區范圍內適用：只是當與廣東省地方性法規相沖突時(shí)，才應當適用后者。

　　如果按照前述適用原則，則可能出現在特區范圍內執行《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》，而在寶安、龍崗兩個(gè)區，則執行《廣東省流動(dòng)人員租賃房屋治安管理規定》。這種“一市兩制”局面的出現，應該說(shuō)是不符合法制統一要求的。